Le mètre carré géopolitique #14 — La Corse : l’île qui hérite et n’habite plus

• 313 323 parcelles cadastrales insulaires dont les propriétaires sont aujourd’hui présumés décédés, souvent nés avant 1910, soit environ 30 % du parcellaire total. Effet cumulé de deux siècles de régime fiscal dérogatoire instauré par les arrêtés Miot de 1801, prolongé en janvier 2025 par la loi Panunzi jusqu’en 2037.

• Paradoxe géographique inédit en France : sur le littoral, plus de 70 % de résidences secondaires et un taux de vacance résidentielle de 1,4 % à L’Île-Rousse-Balagne, 2,1 % en Sud Corse. À l’intérieur, 15 % de vacance à Sartène en hausse de 54 % sur cinq ans. À l’échelle insulaire, le taux de vacance le plus bas de France (3,2 % contre 8,2 % en moyenne).

• Le GIRTEC progresse au rythme de 300 titres reconstitués par an pour un stock de plus de 300 000 parcelles à régulariser. À ce rythme, le désordre foncier corse ne serait apuré qu’à l’horizon du XXII^e siècle. Les jeunes Corses, exclus du littoral par les prix et de l’intérieur par les indivisions, émigrent silencieusement vers le continent.

Un chiffre, d’abord : 313 323. C’est, selon le Groupement d’intérêt public chargé de la reconstitution des titres de propriété en Corse (GIRTEC), le nombre de parcelles cadastrales insulaires dont les propriétaires sont aujourd’hui présumés décédés, souvent nés avant 1910. Soit environ 30 % du parcellaire total. Pour qu’une telle situation soit possible, il faut qu’un dispositif fiscal spécifique ait, pendant deux siècles, dissuadé les héritiers de déclarer leurs successions et de mettre à jour les titres de propriété. Ce dispositif a un nom : les arrêtés Miot, signés en 1801 par le ministre Miot lors de l’intégration administrative de la Corse à la République française, et qui ont exonéré les Corses de droits de succession et de toute pénalité pour non-déclaration.

Le dispositif, conçu à l’origine comme une mesure transitoire d’apaisement post-révolutionnaire, s’est transformé sur deux siècles en mécanisme géoéconomique structurant de l’ensemble du foncier insulaire. Aboli en 2002 par la loi relative à la Corse, il a été remplacé par un régime dérogatoire successif (exonération totale jusqu’en 2012, exonération de 50 % jusqu’en 2027) que la loi Panunzi adoptée à l’unanimité du Parlement le 28 janvier 2025 vient de prolonger jusqu’en 2037. Soit, au total, deux cent trente-six années de régime fiscal dérogatoire sur les successions immobilières corses.

Cette particularité fiscale n’est pas anecdotique. Elle explique, à elle seule, une partie substantielle des dysfonctionnements du marché immobilier insulaire et notamment le paradoxe géographique qui structure aujourd’hui l’île. Sur le littoral, dans les communes balnéaires (Zonza, Lecci, Porto-Vecchio, L’Île-Rousse, Calvi), plus de 70 % des logements sont des résidences secondaires et le taux de vacance résidentielle est descendu à des niveaux quasi nuls (1,4 % à L’Île-Rousse-Balagne, 2,1 % en Sud Corse). À l’intérieur, dans les villages historiques (Sartène, Corte, Bocognano, le Niolu, le Cap Corse intérieur), la vacance explose : 15 % à Sartène selon l’Insee, en progression de 54 % sur cinq ans. Plus généralement, l’intercommunalité du Sartenais-Valinco-Taravo affiche un taux de vacance de 7,2 %, le plus proche du niveau national parmi toutes les intercommunalités insulaires.

Le paradoxe est saisissant. À l’échelle de l’île entière, la Corse affiche le taux de vacance le plus bas de France (3,2 % contre 8,2 % en moyenne nationale), signe d’une tension extrême du marché immobilier global. Mais, à l’intérieur de l’île, certains villages historiques se vident de leurs habitants permanents, leurs maisons héritées s’effondrent silencieusement, leurs places deviennent désertes hors saison. Et dans le même temps, les jeunes Corses ne parviennent plus à se loger. Ni sur le littoral, où les prix les excluent, ni dans les villages, où les maisons disponibles sont juridiquement bloquées dans des indivisions multigénérationnelles.

L’épisode précédent a analysé la moyenne montagne comme cas de déclassement climatique. Le présent épisode aborde un mécanisme géoéconomique radicalement différent : la capture d’un territoire par son propre dispositif fiscal dérogatoire. La Corse est probablement le cas le plus singulier de toute la série ; celui où la fiscalité destinée à protéger une population locale finit par la déposséder de son foncier propre, au profit d’une captation littorale qui exclut ses jeunes générations.

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Un marché unique en France

Avant d’analyser les mécanismes, posons les chiffres.

La Corse compte environ 341 000 habitants permanents pour 238 000 logements, soit le ratio logements/habitants le plus élevé de France métropolitaine. Cette particularité s’explique par la part exceptionnelle des résidences secondaires : environ 30 % du parc au niveau insulaire, atteignant 70 à 80 % dans certaines communes du littoral. À titre de comparaison, la moyenne française des résidences secondaires est de 10 %.

Les prix immobiliers reflètent cette tension. Sur le littoral, Porto-Vecchio affiche en 2025 des prix autour de 5 800 à 7 500 euros le mètre carré dans le centre et sur la marina, avec des villas du golfe dépassant régulièrement le million d’euros. Calvi s’établit autour de 5 200 à 6 800 euros. L’Île-Rousse autour de 4 800 à 6 200 euros. Bonifacio dépasse 6 000 euros. Ces niveaux sont comparables à ceux des quartiers haut de gamme des grandes métropoles françaises, pour des communes de quelques milliers d’habitants permanents.

À l’intérieur, le contraste est brutal. Sartène (3 700 habitants) affiche un prix moyen autour de 3 000 euros le mètre carré, avec des transactions parfois bien inférieures pour des maisons anciennes en centre-ville nécessitant des travaux substantiels. Corte, ancienne capitale paoliste, oscille autour de 2 500 à 3 200 euros. Les villages plus reculés du Niolu, du Cap Corse intérieur ou du Castagniccia connaissent des prix dérisoires, parfois inférieurs à 1 500 euros le mètre carré, mais avec une liquidité nulle : les maisons ne trouvent plus preneur, parce que les titres de propriété sont incertains, parce que les indivisions sont impossibles à dénouer, parce que les héritiers se comptent par dizaines.

C’est ici que le dispositif Miot révèle sa fonction géoéconomique réelle. Loin de protéger les Corses dans la transmission de leur patrimoine, il fige progressivement le foncier insulaire dans une indivision permanente qui empêche toute mise sur le marché ordonnée. Le résultat est un marché bicéphale et dysfonctionnel : liquide et hyper-tendu sur le littoral, illiquide et figé à l’intérieur.

Premier facteur : la loi Miot et l’inertie successorale historique

Le premier mouvement est juridique et il remonte au début du XIX^e siècle. Lorsque Napoléon nomme André-François Miot conseiller d’État chargé de l’administration de la Corse en 1801, l’île sort de plusieurs décennies de troubles révolutionnaires, d’éphémère royaume anglo-corse (1794-1796), et d’une intégration administrative française toujours fragile. Les arrêtés Miot, signés en 1801, instaurent un régime fiscal dérogatoire censé apaiser les tensions et faciliter l’intégration. L’un des articles clés exonère les Corses de droits de succession et supprime toute pénalité pour non-déclaration d’héritage.

Le dispositif était présenté comme provisoire. Il devait s’éteindre dans les décennies suivantes. Il dure depuis deux siècles.

Cette permanence a produit un effet géoéconomique massif que les juristes du XIX^e siècle n’avaient pas anticipé. Pendant deux cents ans, les Corses n’ont eu aucune incitation à déclarer leurs successions. Ce qui aurait dû être une procédure routinière (déclaration au notaire, mise à jour cadastrale, partage entre héritiers) est devenu progressivement facultatif, puis abandonné. Les générations se sont succédé sans que les titres de propriété ne soient régularisés. Chaque décès non déclaré ajoutait une couche d’incertitude juridique au foncier insulaire. Au bout de cinq, six, sept générations sans déclaration, un bien immobilier de Sartène peut compter aujourd’hui plusieurs dizaines, parfois plusieurs centaines d’héritiers identifiables, dispersés en Corse, sur le continent, en Italie, en Argentine, au Venezuela ou aux États-Unis, descendants des grandes vagues d’émigration insulaire du XIX^e et XX^e siècles.

Le résultat actuel est documenté avec précision par le GIRTEC : 313 323 parcelles cadastrales sont aujourd’hui détenues par des propriétaires juridiquement décédés. Pour reconstituer les titres, retrouver tous les héritiers, formaliser les indivisions et permettre les mutations, le GIRTEC progresse au rythme d’environ 1 868 titres reconstitués entre 2018 et 2024. Soit environ 300 par an pour un stock de plus de 300 000 parcelles à régulariser. À ce rythme, le « désordre foncier » corse ne serait apuré qu’à l’horizon du XXII^e siècle.

C’est précisément cette impossibilité technique de résorber le désordre à court terme qui justifie la prolongation continue du régime dérogatoire. Le 28 janvier 2025, l’Assemblée nationale a adopté à l’unanimité (avec abstentions des insoumis et communistes mais aucun vote contre) la proposition de loi du sénateur de Corse-du-Sud Jean-Jacques Panunzi prorogeant le dispositif jusqu’en 2037. Le retour au droit commun, théoriquement prévu pour 2028, est désormais repoussé à 2038 — soit deux cent trente-sept ans après les arrêtés Miot originels.

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Deuxième facteur : la mécanique du blocage successoral

Le deuxième mouvement est patrimonial et il opère silencieusement à l’échelle des familles insulaires. Examinons le mécanisme concret par lequel la loi Miot, présentée comme une protection, finit par déposséder ceux qu’elle prétend protéger.

Prenons un cas type représentatif.

Une famille sartenaise possède une maison du centre-ville historique depuis le XIX^e siècle. Le bien a été acquis vers 1880 par l’arrière-arrière-grand-père. Décédé en 1925, il avait quatre enfants. Aucune succession n’a été formalisée ; le régime Miot l’autorisait. Les quatre enfants ont eux-mêmes eu des descendants, parfois nombreux. Au décès du dernier survivant de cette deuxième génération en 1968, à nouveau aucune déclaration. La maison a été occupée informellement par l’un des cousins jusqu’à son propre décès, sans titre formel. Aujourd’hui, en 2025, la maison appartient juridiquement à 47 héritiers identifiables, dispersés entre Sartène, Marseille, Lyon, Paris, Buenos Aires et Caracas.

Trois conséquences mécaniques en découlent.

Première conséquence : la maison ne peut pas être vendue. La règle juridique de l’indivision impose l’unanimité pour toute cession. Réunir l’accord de 47 héritiers, dont certains sont à peine identifiés et n’ont jamais mis les pieds en Corse, est en pratique impossible. Tant qu’un seul héritier refuse ou ne peut être contacté, la vente est bloquée. Le bien est juridiquement gelé.

Deuxième conséquence : la maison ne peut pas être louée durablement. Même chose pour la conclusion d’un bail. Quel héritier signerait ? Au nom de qui ? Avec quelle répartition des loyers ? Les indivisions complexes rendent toute gestion locative formalisée pratiquement impossible. À défaut, le bien reste vacant ou occupé de manière informelle.

Troisième conséquence : la maison ne peut pas être entretenue collectivement. Les charges (toiture, façade, électricité, eau, ravalement) supposent une décision collective et un financement partagé entre indivisaires. Sans titres clairs, sans gouvernance formelle, sans gestionnaire désigné, les travaux ne sont pas réalisés. Le bien se dégrade lentement, génération après génération.

Le résultat est observable physiquement dans les centres historiques sartenais, mais aussi à Corte, à Calenzana, à Cervione, à Bastia haute-ville, dans la quasi-totalité des villages de l’intérieur. Des centaines, des milliers de maisons restent debout mais inhabitées, leurs volets fermés, leurs jardins envahis, leurs façades qui se craquellent. Elles ne sont pas vraiment abandonnées, elles ont des propriétaires théoriques, parfaitement identifiables au cadastre. Mais ces propriétaires sont juridiquement morts, et leurs descendants sont juridiquement empêchés d’agir.

Troisième facteur : la fracture littoral-intérieur et la captation balnéaire

Le troisième mouvement géographique est la fracture spatiale spectaculaire qui structure le marché insulaire. Pendant que l’intérieur se vide, le littoral se sature. Les chiffres Insee documentent cette dynamique avec précision.

Sur la côte sud (intercommunalité du Sud Corse, qui inclut Porto-Vecchio, Bonifacio, Zonza, Lecci), le taux de vacance résidentielle s’établit à 2,1 %. Sur la côte ouest (intercommunalité de L’Île-Rousse-Balagne), il descend à 1,4 %. Ces niveaux sont parmi les plus bas de France métropolitaine. Le marché immobilier y est en saturation permanente : tout bien mis en vente trouve preneur en quelques semaines, parfois quelques jours, et les prix grimpent continûment.

À l’inverse, l’intercommunalité du Sartenais-Valinco-Taravo (qui inclut Sartène, Propriano et leur arrière-pays) affiche un taux de vacance de 7,2 %. Sartène ville monte à 15 %, avec une progression de +54 % en cinq ans. Cette explosion récente n’est pas un artefact statistique : elle correspond à un effondrement réel du centre historique, observable rue par rue, ruelle par ruelle, dans la pénombre du quartier de Santa Anna ou des hauteurs de Sant’Augustinu.

La perception locale du « tiers de logements vides » à Sartène, que rapportent les habitants et les commerçants, n’est pas documentée par les chiffres officiels (qui s’arrêtent à 15 %), mais elle traduit probablement une réalité concentrée dans les quartiers anciens du centre. Dans ces zones, où l’habitat traditionnel domine, où les indivisions sont les plus complexes, où les héritiers sont les plus dispersés, la vacance réelle dépasse certainement le pourcentage moyen de la commune. La sensation d’un tiers de fenêtres fermées dans le centre historique n’est probablement pas exagérée.

Cette fracture est structurellement renforcée par les acheteurs continentaux et étrangers, qui se concentrent exclusivement sur le littoral. Personne n’achète à Sartène centre pour résidence secondaire : c’est trop intérieur, trop loin des plages, trop compliqué d’accès. Les investisseurs préfèrent acheter à Porto-Vecchio, à Lecci, à Calvi, à L’Île-Rousse. La rente touristique se capte sur 30 kilomètres de littoral ; l’intérieur historique, lui, se vide.

Quatrième facteur : l’exclusion des jeunes Corses

Le quatrième mouvement est sociologique et il révèle la face humaine du paradoxe. Les jeunes Corses ne parviennent plus à se loger sur leur propre île.

Sur le littoral, les prix les excluent mécaniquement. Un T3 à Porto-Vecchio à 5 800 euros le mètre carré, soit environ 350 000 à 400 000 euros pour 60 à 70 mètres carrés, est inaccessible à un jeune actif corse au salaire médian local (environ 1 900 euros nets mensuels). Les capacités d’emprunt limitent l’acquisition à environ 200 000 euros pour ce profil, soit la moitié du prix demandé. Les jeunes du littoral louent, à des prix élevés (1 100 à 1 400 euros pour un T2 à Porto-Vecchio en location annuelle classique, davantage en saisonnier déguisé), ou s’éloignent vers les communes plus modestes de la deuxième couronne.

À l’intérieur, les maisons existent mais ne sont pas accessibles. Bloquées en indivision, elles ne sont ni à vendre ni à louer formellement. Un jeune Sartenais qui souhaiterait s’installer dans le centre historique de sa propre ville, à proximité de sa famille, dans un cadre culturel et linguistique qu’il connaît, ne trouve pratiquement rien sur le marché. Les biens disponibles sont rares, souvent à rénover lourdement, parfois grevés de litiges familiaux. Les locations longue durée sont quasi inexistantes, les propriétaires préférant ne pas s’engager dans un bail qui supposerait une formalisation juridique.

Le résultat est une émigration silencieuse de la jeunesse insulaire. Les jeunes Corses partent étudier sur le continent (Marseille, Aix, Nice, Paris), y trouvent un premier emploi, s’installent et ne reviennent pas s’établir durablement. L’île vieillit. Les villages se dépeuplent de leurs forces vives. Cette dynamique, observable depuis plusieurs décennies, s’accélère sous l’effet combiné du dispositif Miot (qui bloque le foncier intérieur), de la captation littorale (qui exclut les locaux du marché côtier), et du différentiel d’opportunités économiques avec le continent.

« Le paradoxe est cruel et politiquement explosif. Les revendications identitaires corses des cinquante dernières années ont toujours mobilisé la défense du foncier insulaire contre la pression continentale et étrangère. Or le principal mécanisme d’exclusion des Corses de leur foncier propre est interne : c’est le dispositif Miot, défendu par tous les élus insulaires comme une protection identitaire, et qui produit en réalité l’inverse de son objectif affiché. »

Aucun débat politique sérieux n’aborde frontalement ce paradoxe. La loi Panunzi de janvier 2025 a été adoptée à l’unanimité sans véritable contestation.

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Cinquième facteur : le marché noir des locations saisonnières

Le cinquième mouvement complète le tableau en révélant l’économie informelle qui prospère dans les interstices du système. Sur le littoral, la pression touristique est telle que le marché des locations saisonnières échappe largement à la régulation et à la fiscalité.

Les estimations convergentes des observateurs locaux et des contrôles ponctuels des services fiscaux suggèrent qu’une part substantielle des locations estivales en Corse, peut-être 30 à 50 % dans certaines micro-zones, s’opèrent hors plateformes officielles, sans déclaration, sans paiement de taxe de séjour, sans imposition des revenus. Les flux financiers passent par bouche-à-oreille, réseaux familiaux, paiements en espèces ou virements particuliers. Les biens loués peuvent être des résidences secondaires de propriétaires continentaux qui louent en sous-main, mais aussi des biens en indivision dont l’un des héritiers gère informellement la location sans le consentement formel des autres.

Cette économie parallèle a plusieurs effets. Elle solvabilise une partie des propriétaires littoraux, qui peuvent maintenir des biens dont la rentabilité officielle serait insuffisante. Elle prive l’État et les collectivités locales de recettes fiscales considérables, alors que les coûts publics liés au tourisme (équipements, services, environnement) sont supportés par les finances publiques. Elle fausse les statistiques officielles du marché immobilier insulaire, qui sous-évaluent probablement la rentabilité réelle des biens littoraux. Et elle creuse l’écart entre le littoral et l’intérieur : les opportunités de revenu informel touristique sont plus faibles à Sartène intra-muros qu’à Bonifacio.

C’est un cas classique d’économie souterraine adossée à un dispositif réglementaire défaillant. La loi Miot crée l’opacité foncière, l’opacité foncière facilite l’opacité fiscale, et l’ensemble produit un système où les flux échappent largement à la traçabilité fiscale. Les acteurs informés en bénéficient ; les acteurs respectueux de la légalité (notamment les nouveaux arrivants continentaux qui veulent acheter ou s’établir formellement) en supportent les coûts.

La Corse révèle un mythe

Une fois ces cinq facteurs identifiés, la singularité corse apparaît dans toute sa portée. L’île n’est pas seulement un territoire touristique attractif au foncier saturé : elle est l’incarnation française d’un mécanisme géoéconomique unique : celui d’un dispositif fiscal dérogatoire qui, prolongé sur plus de deux siècles, a fini par produire l’inverse de son objectif protectionniste affiché.

C’est ici que la Corse révèle un mythe particulièrement persistant et politiquement chargé.

Pour la Corse, le mythe démoli est celui de la fiscalité dérogatoire identitaire comme protection des populations locales.

« Faux : la loi Miot, défendue depuis deux siècles comme un bouclier protecteur de l’identité corse, est devenue le principal mécanisme de blocage du foncier insulaire, d’exclusion des jeunes Corses, et de captation littorale par les acheteurs extérieurs. Ce que le dispositif prétendait protéger, il l’a en réalité figé jusqu’à la décomposition. »

L’analyse rejoint exactement la grille théorique des choix publics de Buchanan et Olson. Le dispositif Miot, conçu en 1801 dans un contexte transitoire, n’a jamais été remis en cause parce qu’il sert simultanément plusieurs groupes organisés : les propriétaires fonciers corses existants (qui voient leur patrimoine valorisé par la rareté juridique), les élus locaux (qui mobilisent l’argument identitaire pour leur base électorale), les acheteurs continentaux du littoral (qui bénéficient de l’absence de fiscalité réelle sur leurs transactions et leurs revenus locatifs), le secteur notarial local (dont les honoraires sont assurés par la complexité du désordre). La seule catégorie qui paye le coût du système, les jeunes Corses incapables de se loger sur leur propre île, est précisément la moins organisée politiquement et la plus dispersée géographiquement, puisqu’elle vit progressivement à l’extérieur de l’île.

Une leçon plus large

Le cas corse contient trois enseignements transposables qui éclairent l’ensemble du débat sur les dispositifs fiscaux dérogatoires français.

D’abord, les dispositifs fiscaux dérogatoires conçus comme transitoires deviennent permanents quand ils servent des groupes organisés. Les arrêtés Miot devaient durer quelques décennies au plus. Ils durent depuis plus de deux siècles. Leur extinction prévue en 2038 n’aura probablement jamais lieu, une nouvelle dérogation sera sans doute votée d’ici là. Cette permanence ne s’explique pas par leur efficacité réelle (que personne ne soutient sérieusement) mais par leur fonction politique de captation des rentes par des coalitions stables. Le même mécanisme opère pour la quasi-totalité des niches fiscales françaises présentées comme provisoires : Pinel, Malraux, Monuments historiques, dispositifs ZRR, exonérations diverses. La nature transitoire affichée n’est qu’une fiction réglementaire qui désamorce la critique initiale et installe durablement la rente.

Ensuite, la protection identitaire d’un territoire peut produire l’exclusion de sa propre population. Le paradoxe corse n’est pas isolé. Il se retrouve dans d’autres contextes où des dispositifs fiscaux locaux, présentés comme protégeant l’identité régionale, finissent par bénéficier aux acheteurs extérieurs au détriment des populations historiques. Cette dynamique mérite d’être étudiée systématiquement. Elle traverse bien d’autres situations françaises (Pays basque, Bretagne, Provence intérieure, Alpes-Maritimes) où les questions identitaires masquent des asymétries patrimoniales internes aux populations locales elles-mêmes.

Enfin, la résorption du désordre foncier suppose une volonté politique que personne n’assume. Le GIRTEC progresse au rythme de 300 titres reconstitués par an, pour un stock de plus de 300 000 parcelles à régulariser. À ce rythme, le désordre sera résorbé au XXII^e siècle au mieux. Tous les acteurs locaux le savent. Aucun ne propose d’accélérer significativement le processus, parce qu’une résorption rapide ferait apparaître des plus-values fiscales considérables, des indivisions tranchées en faveur de certains héritiers au détriment d’autres, des biens libérés sur un marché actuellement bloqué. Le statu quo arrange tout le monde, sauf ceux qui n’y participent pas, c’est-à-dire les jeunes Corses émigrés vers le continent. Tant que cette catégorie reste politiquement invisible, le dispositif perdurera.

Le monde s’écrit dans un mètre carré. En Corse, ce mètre carré s’écrit dans les actes notariés que personne n’a déposés depuis quatre générations, dans les volets fermés des hautes maisons de Sartène, dans les 313 323 parcelles que le GIRTEC tente péniblement de régulariser, dans les enchères silencieuses des villas du golfe de Porto-Vecchio, et dans les valises des jeunes Bastiais et Ajacciens qui prennent le ferry du soir vers Marseille pour ne plus revenir. La loi Miot, conçue en 1801 pour apaiser une île turbulente, aura réussi son objectif initial. Mais au prix de l’extinction lente de ce qu’elle prétendait préserver.

« C’est probablement la plus longue capture de rente de l’histoire fiscale française. Et elle vient d’être prorogée pour dix ans de plus. »