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Performance annuelle réelle (corrigée de l’inflation) du prix de l’immobilier résidentiel français entre 1965 et 2000 : 0 %. Le « tunnel de Friggit », validé par l’administration française, démontre que sur trente-cinq ans, la pierre n’a créé aucune richesse réelle.
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Cas type sur 25 ans : un couple cadre de Lyon hésite entre acheter un appartement à 450 000 € ou louer le même bien à 1 400 €/mois. L’écart patrimonial final dépasse 250 000 à 400 000 € au profit du locataire-investisseur en ETF MSCI World.
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L’anomalie française est mesurable : 58 % de propriétaires occupants en France, contre 46 % en Allemagne et 42 % en Suisse. Patrimoine financier moyen par ménage : 65 000 € en France contre plus de 300 000 € en Suisse. Plusieurs centaines de milliards d’euros de patrimoine financier perdus à l’échelle nationale.
Un chiffre, d’abord : 0. C’est, en moyenne réelle (corrigée de l’inflation), la performance annuelle du prix de l’immobilier résidentiel français entre 1965 et 2000. Trente-cinq ans pendant lesquels la pierre française a strictement suivi l’évolution des revenus des ménages, sans créer aucune richesse réelle. Ce constat, établi par les travaux de Jacques Friggit pour l’Inspection générale de l’environnement et du développement durable (IGEDD), donne son nom au célèbre « tunnel de Friggit » : un canal historique étroit dans lequel le prix de l’immobilier rapporté au revenu des ménages est resté stable à 10 % près pendant trente-cinq ans.
Cette donnée, validée par l’administration française elle-même, contredit frontalement la conviction collective. Les Français croient depuis des décennies que la pierre est un investissement performant. Les chiffres officiels disent qu’avant 2000, sur la durée d’une vie active, la pierre ne créait aucune richesse réelle. Après 2000, elle est sortie du tunnel par le haut, créant une bulle dont les premières corrections sont en cours. Mais la conviction populaire, elle, n’a jamais varié.
« Trente-cinq ans pendant lesquels la pierre française a strictement suivi l’évolution des revenus des ménages, sans créer aucune richesse réelle. »
Cette anomalie cognitive trouve sa formulation la plus pure dans le dicton patrimonial le plus partagé en France : « Payer un loyer, c’est jeter de l’argent par la fenêtre. » Cette phrase est transmise des parents aux enfants comme une vérité économique évidente. Elle structure les arbitrages de millions de ménages français, justifie des décisions d’achat précipitées, motive l’endettement sur vingt-cinq ans pour des biens dont la rentabilité réelle est dérisoire. Elle est, économiquement, l’une des erreurs collectives les plus coûteuses de la psychologie patrimoniale française.
Les six premiers épisodes de cette série ont démontré, ville par ville, que l’investissement immobilier sous-performe massivement le placement boursier. À ce stade de la démonstration, il est temps d’aborder frontalement la question qui obsède les Français : acheter ou louer sa résidence principale ?
La réponse, chiffres à l’appui et sources internationales croisées, contredit la conviction dominante. Dans la majorité des cas et des territoires français, louer son logement et investir la différence en bourse est financièrement plus avantageux qu’acheter le même bien à crédit. La pierre est un bien d’usage et de sécurité psychologique. Elle n’est pas, en général, un bon investissement. La confusion entre les deux dimensions coûte chaque année des dizaines de milliards d’euros au patrimoine global des ménages français.
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Le cas type français
Pour mener la démonstration, prenons un cas type représentatif des arbitrages réels. L’illustration est faite sur une ville de province dynamique (typiquement Lyon, Nantes, Bordeaux, Toulouse, Rennes), mais la démonstration vaut pour l’ensemble du territoire national — y compris Paris, comme l’épisode précédent l’a montré.
Un couple de cadres trentenaires, revenus combinés de 95 000 euros annuels nets, hésite entre deux options :
Option A — Acheter un appartement de 70 mètres carrés à 450 000 euros, avec un apport personnel de 60 000 euros et un crédit de 390 000 euros sur 25 ans au taux moyen actuel de 3,5 % (taux observés en 2025-2026). Mensualité de crédit : environ 1 950 euros hors assurance.
Option B — Louer le même appartement pour un loyer de marché de 1 400 euros par mois (le rendement locatif brut moyen des grandes villes françaises est de l’ordre de 3,5 à 4 %, ce qui correspond à ce loyer pour un bien à 450 000 euros). Le couple place chaque mois la différence entre la mensualité d’achat et le loyer (550 euros par mois), ainsi que son apport initial de 60 000 euros, en ETF MSCI World.
Examinons les deux trajectoires à horizon 25 ans, durée standard d’un crédit immobilier français.
Premier piège du raisonnement acheteur : oublier le coût total de la propriété
Le premier mouvement du calcul est celui que la plupart des Français omettent : le coût réel de la propriété ne se limite pas au remboursement du crédit. Il faut intégrer l’ensemble des coûts cachés que la formule populaire ignore.
Frais d’acquisition. L’achat d’un bien à 450 000 euros déclenche des frais dits de notaire (environ 7,5 % dans l’ancien) soit 34 000 euros, plus d’éventuels frais d’agence à la charge de l’acquéreur (3 à 5 %, donc 13 000 à 22 000 euros supplémentaires si l’agent est payé par l’acheteur). Total : entre 34 000 et 56 000 euros dépensés dès la signature, sans aucune contrepartie patrimoniale.
Intérêts d’emprunt. Sur un crédit de 390 000 euros à 3,5 % sur 25 ans, le coût total des intérêts représente environ 195 000 euros. La moitié du crédit, en valeur, est constituée d’intérêts payés à la banque. Cet argent est, pour reprendre la formule populaire, « jeté par la fenêtre » — mais cette fenêtre est celle du banquier, pas celle du propriétaire.
Taxe foncière. Sur 25 ans, à raison de 1 800 à 2 500 euros par an selon les villes et leur évolution, la taxe foncière cumulée représente 50 000 à 65 000 euros. Cette somme est à la charge exclusive du propriétaire — le locataire ne la paie pas.
Charges de copropriété, entretien, travaux. Estimés à environ 1 % de la valeur du bien par an, soit 4 500 euros annuels en moyenne, ces coûts cumulés sur 25 ans représentent environ 112 500 euros. Ravalement décennal, ascenseur, chaufferie, étanchéité de toiture, ravoirage, rénovation énergétique imposée par la loi Climat et Résilience : autant de postes qui s’imposent au propriétaire et que le locataire n’assume pas.
Assurance habitation et assurance emprunteur. Cumulées sur 25 ans, ces deux postes représentent environ 35 000 euros, dont la quasi-totalité est à la charge du propriétaire.
Bilan du coût total réel sur 25 ans :
- Apport : 60 000 €
- Mensualités de crédit : 1 950 × 12 × 25 = 585 000 €
- Frais d’acquisition : 50 000 €
- Taxe foncière cumulée : 57 500 €
- Charges et entretien : 112 500 €
- Assurances cumulées : 35 000 €
- Total décaissé : 900 000 euros
Au terme des 25 ans, le propriétaire possède un appartement dont la valeur dépend de l’évolution du marché — c’est tout l’enjeu du débat. Mais il a dépensé 900 000 euros pour l’acquérir et non pas 450 000 euros comme il le croit.
Deuxième piège : surestimer la plus-value future
Le deuxième mouvement est celui de la plus-value attendue. C’est ici que la conviction acheteur s’effondre face aux données historiques.
Les Français postulent implicitement que leur appartement vaudra dans 25 ans nettement plus qu’aujourd’hui. Cette conviction repose sur l’observation des trois dernières décennies, période effectivement exceptionnelle où les prix immobiliers ont doublé en France entre 2000 et 2020. Mais cette période est précisément l’anomalie historique identifiée par Friggit comme la sortie du « tunnel » : un épisode singulier dans une trajectoire séculaire bien plus modeste.
Les données croisées disent autre chose. Sur les indices Case-Shiller américains, les prix de l’immobilier résidentiel ont progressé en moyenne de 3,8 % par an entre 1987 et 2024, soit environ 0,8 % par an en réel (corrigé de l’inflation). Sur cent ans (1923-2022), les actions américaines ont surperformé l’immobilier dans l’écrasante majorité des fenêtres de 25 ans, selon les données calculées par Robert Shiller (prix Nobel d’économie 2013, Yale University). L’historique multi-décennal donne raison aux actions de manière systématique.
En France, la situation est encore plus défavorable à l’immobilier sur la décennie à venir, pour trois raisons cumulées :
D’abord, la sortie du tunnel de Friggit est en cours de correction. Les prix immobiliers français ont progressé bien au-delà des revenus des ménages dans les années 2000-2020. Toute normalisation suppose soit une stagnation prolongée des prix pendant que les revenus rattrapent, soit une correction directe des prix. Les deux scénarios sont défavorables aux propriétaires actuels.
Ensuite, la démographie française décline. La population française stagne, le nombre de ménages augmente plus lentement, le vieillissement libère des biens hérités sans contrepartie d’acheteurs nouveaux. La demande structurelle de logement s’érode, ce qui pèse mécaniquement sur les prix de long terme.
Enfin, les contraintes énergétiques massives imposées par la loi Climat et Résilience pèsent désormais sur les biens. Les passoires thermiques (DPE F et G) sont progressivement interdites à la location, et les obligations de rénovation coûteuses se généralisent. Ces contraintes décotent durablement le parc immobilier ancien français, qui représente la majorité des biens vendus.
Hypothèse réaliste de progression sur 25 ans : une valorisation nominale de 1,5 à 2 % par an, soit en valeur réelle (inflation corrigée) une stagnation ou une très légère progression. Pour notre appartement de 450 000 euros, la valeur estimée à 25 ans est de l’ordre de 620 000 à 680 000 euros nominaux, soit en pouvoir d’achat 2025 environ 420 000 à 470 000 euros.
Le propriétaire qui a décaissé 900 000 euros sur 25 ans possède in fine un bien valorisé entre 420 000 et 470 000 euros en pouvoir d’achat constant. L’opération est, du point de vue strictement patrimonial, massivement perdante.
Troisième piège : ignorer la performance comparée du placement boursier
Le troisième mouvement est celui de la comparaison avec l’alternative. Si le couple loue au lieu d’acheter, que devient son patrimoine ?
Reprenons l’option B. Le couple place initialement les 60 000 euros d’apport en ETF MSCI World. Chaque mois pendant 25 ans, il verse la différence entre la mensualité d’achat (1 950 euros) et le loyer (1 400 euros), soit 550 euros mensuels, dans le même placement. Soit un effort d’épargne mensuel mineur, parfaitement comparable à l’effort d’un acheteur.
Performance historique de l’ETF MSCI World : environ 8 à 9 % de rendement annuel moyen brut sur les 30 dernières années, dividendes réinvestis, en euros. C’est la performance documentée du principal indice mondial diversifié, accessible aujourd’hui via des ETF à frais ultra-faibles (0,2 % par an environ). En retenant une hypothèse prudente de 7 % net de frais sur 25 ans :
- Capitalisation des 60 000 euros initiaux à 7 % pendant 25 ans : 325 000 euros
- Capitalisation des versements mensuels de 550 euros à 7 % pendant 25 ans : 435 000 euros
- Capital final brut : environ 760 000 euros
Après application de la flat tax de 30 % sur la plus-value lors de la revente (les versements cumulés de 165 000 euros + l’apport de 60 000 euros = 225 000 euros de base non taxable, sur 760 000 euros), l’impôt s’élève à environ 160 000 euros, soit un capital net final de 600 000 euros.
À ce capital, il faut ajouter le fait que le couple loueur a effectivement payé un loyer pendant 25 ans, soit 420 000 euros cumulés (sans tenir compte de la hausse des loyers, mais cette hausse est largement compensée par le fait que l’inflation érode aussi le pouvoir d’achat du remboursement de crédit pour l’acheteur).
Bilan final du loueur sur 25 ans :
- Capital boursier net : 600 000 euros
- Loyers cumulés payés : 420 000 euros
- Total décaissé : 60 000 (apport initial réinvesti) + 165 000 (versements) + 420 000 (loyers) = 645 000 euros
Bilan final de l’acheteur sur 25 ans :
- Bien possédé en valeur réelle : 420 000 à 470 000 euros
- Total décaissé : 900 000 euros
L’écart patrimonial net entre les deux stratégies, en pouvoir d’achat constant, dépasse 250 000 à 400 000 euros au profit du locataire-investisseur. Et ce calcul n’intègre pas les coûts d’opportunité supplémentaires de la propriété : moindre mobilité professionnelle, impossibilité de changer rapidement de logement en cas d’évolution familiale, exposition au risque de copropriété défaillante, ou tout simplement risque de chute des prix du marché local.
Quatrième piège : confondre sécurité psychologique et performance économique
Le quatrième mouvement est psychologique. Si la démonstration chiffrée est aussi défavorable à l’achat, pourquoi les Français continuent-ils massivement de privilégier l’acquisition de leur résidence principale ?
La réponse est documentée par la recherche en finance comportementale, notamment les travaux de Robert Shiller (Yale) et de Richard Thaler (Chicago, prix Nobel 2017). Plusieurs biais cognitifs convergent.
Le biais de tangibilité. Un appartement se voit, se touche, se montre aux beaux-parents et aux collègues. Un compte-titres garni de parts d’ETF est une ligne sur un relevé bancaire. La satisfaction subjective de la propriété est massivement supérieure à celle du placement boursier équivalent, indépendamment de leur valeur économique objective. Les ménages paient cher cette satisfaction sans le savoir.
Le biais de sécurité illusoire. « Quand on est propriétaire, on est chez soi. » Cette formule occulte le fait que le crédit immobilier reste à rembourser pendant 25 ans, qu’une perte d’emploi peut conduire à la saisie du bien, qu’un divorce force la vente en urgence, et qu’un défaut de copropriété peut générer des appels de fonds massifs. La sécurité du propriétaire est une construction psychologique qui ne résiste pas toujours à l’examen des situations réelles.
Le biais de hauteur d’horizon. Acheter à crédit suppose un horizon de 25 ans pendant lequel beaucoup de choses peuvent changer (carrière, famille, géographie professionnelle). Le placement boursier permet de réajuster trimestriellement, mensuellement, voire quotidiennement. La flexibilité a une valeur économique réelle, rarement intégrée dans les calculs amateurs. Il est rare qu’un Français garde un même bien pendant 25 ans. En moyenne, un Français change de lieu d’habitation tous les 7,5 ans. S’il est propriétaire il doit, à chaque fois, payer les frais de vente. Les frais de transaction sont récurrents, ils ne sont pas uniques.
Le biais de transmission culturelle. Les parents ont transmis aux enfants que la pierre est « le placement sûr ». Cette transmission, autrefois économiquement justifiée par le contexte d’inflation forte des années 1970-1980 (où l’immobilier protégeait effectivement le patrimoine), n’est plus valide dans le régime de basse inflation actuel. Mais elle continue de structurer les arbitrages.
Le biais d’aversion à la perte. Vendre un bien immobilier qui a perdu de la valeur est psychologiquement insupportable. Les Français préfèrent conserver un bien dévalorisé plutôt que de cristalliser la moins-value. Ce comportement, identifié par Kahneman et Tversky comme l’un des biais cognitifs les plus puissants de la psychologie financière, conduit à des décisions économiquement absurdes maintenues pendant des décennies.
Cinquième piège : l’anomalie française dans la comparaison internationale
Le cinquième mouvement élargit la focale. Le tropisme français pour la propriété de la résidence principale est une anomalie historique et géographique, mal connue de la plupart des Français.
Le taux de propriétaires occupants en France est de 58 %. C’est nettement plus élevé qu’en Allemagne (46 %, taux le plus bas d’Europe occidentale) et qu’en Suisse (42 %, le plus bas du continent), pays où la culture économique privilégie traditionnellement la location de la résidence principale et l’investissement de la différence en placements financiers diversifiés.
Le résultat patrimonial est documenté : les ménages allemands et suisses, malgré (ou plutôt grâce à) leur moindre taux de propriété immobilière, affichent un patrimoine financier net par ménage très supérieur à celui des ménages français. Les Suisses, en particulier, détiennent en moyenne plus de 300 000 euros de patrimoine financier par ménage, contre environ 65 000 euros pour les Français. La différence ne s’explique pas par les revenus (comparables) mais par les arbitrages patrimoniaux. Les Français mettent leur épargne dans la pierre ; les Allemands et les Suisses la mettent en bourse et en assurance-vie diversifiée.
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Cette divergence n’est pas anecdotique : elle structure les inégalités patrimoniales européennes. Les Français qui se croient enrichis par la valorisation de leur résidence principale découvrent, en se comparant à leurs voisins suisses ou allemands, qu’ils sont en réalité patrimonialement plus pauvres que des ménages aux revenus équivalents qui ont fait l’arbitrage inverse.
L’erreur collective française est donc identifiable, mesurable, et coûteuse. Elle représente, agrégée sur l’ensemble des ménages français, un manque à gagner patrimonial cumulé de plusieurs centaines de milliards d’euros sur les trois dernières décennies. Somme qui aurait été générée si les Français avaient adopté l’arbitrage allemand ou suisse.
Sixième piège : l’illusion des 25 ans de détention
Le calcul précédent suppose une détention du bien pendant toute la durée du crédit, soit 25 ans. Cette hypothèse est largement irréaliste. Il est rare qu’un Français garde un même bien pendant 25 ans. En moyenne, un Français change de lieu d’habitation tous les 7,5 ans. Les données INSEE sur la mobilité résidentielle française confirment ce chiffre : mutation professionnelle, agrandissement de la famille, séparation, héritage, opportunité immobilière, changement de mode de vie ; les motifs de déménagement sont multiples et leur récurrence est documentée.
S’il est locataire, ce déménagement coûte au plus un mois de loyer en frais d’agence — soit dans notre cas environ 1 400 euros — plus les frais matériels du déménagement. Aucune amputation patrimoniale durable.
S’il est propriétaire, chaque changement de bien déclenche une nouvelle série complète de frais de transaction. Pour vendre, il s’acquitte d’une commission d’agence (3 à 5 % du prix de vente, soit 13 500 à 22 500 euros sur un bien à 450 000 euros). Pour racheter, il paye à nouveau les frais de notaire (7,5 % dans l’ancien, soit 34 000 euros sur un bien équivalent), et éventuellement de nouveaux frais d’agence acheteur. Total par cycle de déménagement : entre 47 000 et 80 000 euros de frais de transaction frottement, intégralement perdus.
Sur la durée d’une vie active de 30 à 35 ans, un Français acheteur changera typiquement quatre à cinq fois de bien. Le cumul des frais de transaction atteint alors 200 000 à 400 000 euros, sans aucune contrepartie patrimoniale.
« Ce sont les frais de transaction immobilière, récurrents et massifs, qui constituent la véritable hémorragie patrimoniale du modèle acheteur français. »
C’est, en réalité, l’argent jeté par la fenêtre — celle du notaire et de l’agent immobilier. La formule populaire qui accusait le loyer s’inverse.
Ce point est d’autant plus important que la mobilité géographique est valorisée par l’économie contemporaine. Saisir une opportunité professionnelle dans une autre ville, suivre un conjoint muté, accompagner ses enfants étudiants vers une métropole universitaire, profiter d’un meilleur cadre de vie au moment de la retraite : autant de mouvements qui se réalisent fluidement pour le locataire-investisseur, et qui sont systématiquement freinés ou découragés pour le propriétaire englué dans son foncier. La pierre, présentée comme une sécurité, est en réalité une entrave à la mobilité économique. Entrave dont les frais de transaction quantifient le coût.
Le cas type révèle un mythe national
Une fois ces six pièges identifiés, la singularité du raisonnement acheteur français apparaît clairement. La conviction selon laquelle « payer un loyer, c’est jeter de l’argent par la fenêtre » est un mythe national économiquement coûteux, transmis génération après génération, en contradiction frontale avec les données chiffrées disponibles.
C’est ici que la série révèle son mythe le plus universel et le plus dommageable. Dans cet épisode, le mythe démoli est le plus largement partagé : acheter sa résidence principale est toujours préférable à la louer. La démonstration chiffrée établit le contraire dans la majorité des cas et des territoires français.
Pour être complet, il faut nommer les cas où l’achat reste effectivement préférable. Ces cas existent mais ils sont moins nombreux qu’on ne le croit. L’achat est justifié patrimonialement dans trois configurations principales : (1) lorsque le rendement locatif local est très élevé (supérieur à 6 % brut), ce qui rend la location relativement chère par rapport au prix d’achat — configuration observée dans certaines petites villes de l’Est et du Centre ; (2) lorsque l’horizon de détention dépasse largement les 25 ans avec stabilité géographique garantie (rare dans une économie où la mobilité professionnelle est valorisée) ; (3) lorsque l’acheteur est incapable de discipline d’épargne en bourse et utilisera l’achat comme épargne forcée — auquel cas l’arbitrage est défendu non pas par la performance mais par les défaillances comportementales.
Hors de ces trois configurations, la location systématique avec investissement boursier discipliné est l’arbitrage patrimonial optimal.
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Une leçon plus large
L’épisode 7 contient trois enseignements transposables qui modifient en profondeur la compréhension du débat patrimonial français.
D’abord, le dicton populaire est économiquement faux. Payer un loyer n’est pas jeter de l’argent par la fenêtre : c’est payer le service d’usage d’un bien immobilier, exactement comme on paie l’essence pour utiliser sa voiture sans la posséder en propre. Le locataire qui investit la différence en bourse construit un patrimoine financier supérieur à celui de l’acheteur équivalent. La conviction populaire repose sur une erreur de comptabilité : compter le loyer comme une perte et ne pas compter les intérêts d’emprunt, les frais de notaire, la taxe foncière et les charges comme des pertes équivalentes.
Ensuite, la France paie collectivement très cher cette erreur de raisonnement. L’écart de patrimoine financier entre ménages français et ménages suisses ou allemands aux revenus équivalents s’explique en grande partie par le différentiel de stratégie patrimoniale. Si les Français avaient adopté l’arbitrage germanique, le patrimoine financier net cumulé des ménages français serait probablement supérieur de plusieurs centaines de milliards d’euros à son niveau actuel. Cette perte agrégée pèse sur la capacité de financement de l’économie, sur la transmission intergénérationnelle, et sur la résilience patrimoniale face aux chocs économiques.
Enfin, la pierre est un bien d’usage, pas un investissement. La distinction est fondamentale et rarement formulée. Acheter sa résidence principale peut être justifié par des raisons légitimes — stabilité psychologique, ancrage familial, projet de vie, transmission identifiée à un patrimoine immobilier — mais ces raisons relèvent du choix de vie, pas de l’optimisation patrimoniale. Confondre les deux registres est l’erreur la plus coûteuse que les ménages français commettent collectivement, et la série Le mètre carré géopolitique aura, sur ses sept premiers épisodes, contribué à la nommer pour ce qu’elle est.
« Croire que payer un loyer est jeter de l’argent par la fenêtre, c’est confondre le service avec l’investissement, l’usage avec la propriété, la sécurité psychologique avec la performance économique. »
Le monde s’écrit dans un mètre carré. Mais l’erreur la plus française n’est pas géographique : elle est culturelle. Cette confusion, transmise depuis trois générations, a privé les ménages français de centaines de milliards d’euros de patrimoine financier potentiel. Il est temps, ne serait-ce qu’à titre individuel, d’oser nommer le mythe pour ce qu’il est : une erreur collective dont le coût se cristallise, là encore, dans le mètre carré.
