À New York, le logement est devenu un luxe. Malgré les mesures de la mairie, dont l’interdiction quasi totale des locations Airbnb, les loyers continuent de grimper. Entre demande record, offre limitée et tensions sur le marché, la métropole américaine cherche encore l’équilibre entre attractivité et accessibilité.
Une hausse continue mais contrastée
Les loyers à New York figurent parmi les plus élevés des États-Unis. Le loyer moyen pour un appartement dépasse aujourd’hui 3 900 dollars par mois, contre environ 1 576 dollars pour le reste du pays. En octobre 2024, le loyer médian demandé s’élevait à 3 676 dollars, soit une augmentation de 2,1 % sur un an. Depuis la fin de la pandémie de covid, la flambée amorcée en 2021 s’est légèrement stabilisée, mais les prix restent environ 8 % supérieurs à ceux d’avant 2020.
Évolution des loyers à New York (c) AFP
Les moteurs de la hausse
Plusieurs facteurs expliquent cette tension persistante. Le retour massif des habitants, des étudiants et des professionnels après la pandémie a ravivé la demande. L’offre locative, en revanche, demeure historiquement faible : environ 11 000 logements disponibles contre près de 30 000 deux ans plus tôt. Parallèlement, le coût de la vie new-yorkaise ne cesse d’augmenter, et le logement représente souvent près de 40 % du budget des ménages.
Malgré l’essor du télétravail, la demande pour les quartiers centraux, Manhattan, Brooklyn et Queens, reste forte. Les loyers y atteignent des niveaux records et les logements vacants sont devenus une rareté.
Des disparités selon les quartiers
Les hausses de loyers ne sont pas uniformes dans la ville. À Manhattan, le loyer moyen a atteint 5 450 dollars en juin 2025, soit une progression de 7 % sur un an. Le taux de vacance y est tombé à 2,14 %, un signe évident de tension. À Brooklyn et dans le nord-ouest du Queens, la hausse est un peu moins marquée, mais toujours soutenue. Même les appartements à loyers réglementés subissent des augmentations comprises entre 4,75 et 7,75 % pour les baux de deux ans, à partir d’octobre 2025.
Airbnb : une interdiction sans effet sur les loyers
En septembre 2023, la mairie de New York a adopté la loi locale 18 pour encadrer les locations de courte durée type Airbnb. Désormais, les hôtes doivent vivre sur place et obtenir une autorisation officielle pour louer à des touristes moins de 30 jours. Cette mesure a entraîné la disparition de plus de 80 % des annonces Airbnb en quelques mois. L’objectif était de libérer des logements pour les résidents permanents et de freiner la hausse des loyers.
Deux ans après, cette politique est un échec, comme l’avaient annoncé de nombreux économistes. Les logements concernés ne représentaient qu’une part marginale du parc locatif et la pénurie structurelle de logements perdure. Le gros problème demeure la construction de logements, qui est insuffisante.
La loi anti Airbnb est un échec total pour l’accès au logement. Pire, certains propriétaires, privés des revenus saisonniers d’Airbnb, ont dû augmenter leurs loyers longue durée pour compenser leurs pertes.
Enjeux et perspectives
L’accessibilité du logement demeure un problème central pour la métropole américaine. De nombreux New-Yorkais consacrent aujourd’hui plus du tiers de leurs revenus à se loger, parfois bien davantage.
New York reste l’un des marchés immobiliers les plus chers du monde. Le combat contre la flambée des loyers continue, révélant les limites d’une politique centrée sur la régulation, dans une ville où la demande semble toujours dépasser l’offre.
